О программе памятники истории и культуры в аренду по цене 1 руб за 1 кв.м. в год в Москве

Специалисты нашей компании имеют значительный опыт реализации проектов в недвижимости, которая является памятником исторического и культурного наследия Москвы. В нашем портфолио есть ряд выполненных проектов, в которых инвестиции наших клиентов были выгодно размещены в реставрации и приспособлении зданий и помещений памятников. Полученные помещения в аренде приносят доход нашим заказчикам, и мы размещаем на сайте этот текст, который кратко описывает программу, и ее “подводные камни”, говоря в терминах экономики – риски.

На фото – выполненный проект по Б. Никитской улице в Москве.

Программа стартовала в Москве в 2012 г. Суть программы “1 руб. за кв.м.” в том, чтобы найти инвестиции и инвесторов для содержания памятников исторического наследия, зданий, которые зачастую находятся в плачевном состоянии, требуют реставрации и ремонта. Такие программы существуют в странах Европы и, соответственно, выставляются в аренду по €1 за 1 кв.м.

Технически, программа реализована путем электронных торгов, аукциона, на котором здание выставляется на торги на интернет-площадке. У аукциона есть начальная цена лота, которая составляет сумму годовой арендной платы за всё здание. Дело в том, что на период проведения всех работ по проекту отводится 5 лет.

За этот период арендатор-инвестор берет здание в аренду по более высокой, но все же, несопоставимой с коммерческой арендой, цене, около 10 тыс руб за кв.м. в год, плюс минус. Это ориентировочные данные, исходя из объектов, размещенных на торгах сейчас , в ноябре 2019 г.

За этот же период, ограниченный 5-ю годами, инвестор вкладывает средства в проведение научной экспертизы здания, с целью определения охраняемых элементов в его конструкции, выполняет разработку проекта реставрации и приспособления памятника, согласует проектную документацию и проводит строительные работы под надзором экспертов, сохраняя элементы конструкции, имеющие историческое значение, например, это фасад здания. Далее происходит приемка объекта комиссией и ввод в эксплуатацию.

После успешного выполнения проекта реставрации и ремонта здания, а также его приспособления к новым нуждам инвестора (и города), инвестор получает право заключить договор аренды по ставке 1 руб. за кв.м. в год на 49 лет. Все эти годы инвестор несет обязательства по сохранению памятника истории и культуры.

Инвестиционная привлекательность зданий-памятников

Инвестиционная привлекательность памятников исторического и культурного наследия, их ценность для инвестора определяются очень многими факторами, от личной заинтересованности: “хочу сохранить именно этот дом”, до мотивов сберечь свои инвестиции, т.к. срок длительной аренды в 49 лет дает существенные преимущества и обеспечивает стабильность, если новому зданию найдено подходящее, приносящее доход применение. Мы предлагаем услуги по сопровождению инвестиций в недвижимость.

Срок в 5 лет, который дают московские власти на реставрацию памятника не фиксирован, в ряде случаев выполнить проект при поддержке квалифицированных специалистов удается быстрее, например – за полтора -два года. В этом случае право на аренду по льготной ставке инвестори памятника получает раньше, и цена владения/распоряжения снижается раньше. С момента победы на аукционе начинается “битва за сроки”.

Инвестиционная привлекательность памятников учитывает и риски. Подводные камни проектов – современные требования СНИП, необходимость подключения городских коммуникаций – водоснабжения, водоотведения, электроэнергии. Эти мероприятия необходимы, а их стоимость велика, кроме того, разница между подключением объекта в 300 и 10000 кв.м. общей площади может быть незначительна. Но в случае объекта малой площади, цена подведения коммуникаций, и все проектные работы и процедуры получения разрешений и согласований могут составить значительную часть стоимости всего проекта по сохранению, реставрации и приспособления памятника истории и культуры.

Другой подводный камень состоит в том, что новые архитектурные элементы, которые подлежат охране, могут быть выявлены за время подготовительного этапа строительных работ, не всё может быть выявлено во время первичных исследований. В этом случае, в проект реставрации необходимо внести изменения и опять пройти процедуру согласования вновь выявленных охраняемых элементов, а это время, и время – деньги. Так что очень важно тщательное предварительное изучение объекта культурного наследия с применением современных технологий.

Практика по памятникам исторического наследия в Москве в аренду

На лето 2017 г. в Москве по программе 1 руб. за кв.м. было реализовано 20 памятников исторического и культурного наследия, а на 9-ти из них работы были завершены, источник.

При это общее количество зданий, которые нуждаются в реставрации, более 250. Это означает, что инвестиционная ёмкость направления реставрации памятников исторического наследия и культуры еще значительна.

Какие услуги наши специалисты могут предложить инвестору?

• Поиск и предложение перспективных проектов, так как не все здания-памятники выставляются на электронные торги.
• Экспертиза и анализ проекта, разработка экономического обоснования для инвестиций.
• Сопровождение всех процедур, получение научной экспертизы, разрешений и согласований в плановые сроки, исполнение плана – это оптимизация затрат на период реставрации памятника.
• Сопровождение проектирования – рекомендации по выбору лицензированного проектировщика. Сопровождение разработки проекта реставрации и приспособления
• Контроль сроков как проектировочных, так и строительных работ.
• Получение документации при вводе здания в эксплуатацию, сопровождение регистрации прав на объект

Согласование проектов в памятниках архитектуры в России и ЕС, странах Балтии